CFF Immobilier s’inscrit dans le concept de chemin de fer intégré et comprend les portefeuilles Gares, Objets de placement et Objets d’exploitation. Les revenus que dégage la division sont entièrement réaffectés au système ferroviaire. Les sites aux alentours des gares suscitent un vif intérêt, notamment auprès du public. Dans cet entretien, Susanne Zenker nous explique tout ce que cela implique.

Selon quels critères les CFF développent-ils leurs sites?

Lorsque nous développons nos sites, nous avons pour objectif premier de créer des espaces de vie bien acceptés par le public et où les gens se sentent bien. Parallèlement, le développement vers l’intérieur doit obéir à une logique de qualité et de durabilité pour les générations à venir. Pour cela, il nous faut trouver un juste équilibre entre densité de construction, espaces ouverts et espaces verts. Nous devons aussi concevoir des affectations flexibles, en particulier en rez-de-chaussée, pour animer l’espace public. Dans cette optique, nous privilégions une planification participative et orientée processus qui s’appuie sur des partenariats.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement?

Dans nos développements de quartiers, toutes les parties prenantes importantes sont intégrées au processus de planification dès le début. Celui-ci se compose de six étapes: l’étude de faisabilité, l’étude d’urbanisme, le plan d’affectation spécial, le concours de projets, le projet de construction et la réalisation. Entretenir un dialogue permanent avec les villes, les cantons, les communes et le grand public est un élément décisif de ce processus. Nous sommes conscients de notre responsabilité. Grâce à une collaboration étroite avec les autorités, à l’implication de la population et à des procédures de concours à plusieurs niveaux, nous veillons à ce que tous les sites soient développés selon des principes de qualité élevés en matière d’urbanisme et d’architecture.

La Confédération, en tant que propriétaire des CFF, a également des exigences dont il faut tenir compte. Quelles sont-elles?

La Confédération demande aux CFF d’assurer le développement urbanistique des sites qui ne servent plus à l’exploitation ferroviaire en adoptant une logique entrepreneuriale. L’objectif consiste ici à garantir des revenus réguliers à long terme. En demeurant dans le système ferroviaire, ces revenus allègent la facture aussi bien pour la clientèle des transports publics que pour les contribuables et les pouvoirs publics. Mais pour atteindre ce résultat, un portefeuille immobilier bien équilibré est indispensable. Dans le secteur de la construction de logements par exemple cela peut prendre la forme d’un mix entre offres à prix modéré ou d’utilité publique et offres aux prix du marché. Cette solution permet également de développer des quartiers diversifiés et vivants. Les CFF souhaitent donc proposer près de la moitié de leurs logements sur le segment des prix modérés, qu’il s’agisse d’habitations leur appartenant ou régies par le droit de superficie.

Vous employez le terme «souhaiter». Cela signifie qu’il s’agit plutôt d’un objectif, n’est-ce pas?

Oui. Il s’agit d’une vision globale et non d’une perspective appliquée à chaque projet individuel. En 2037 le portefeuille des CFF comptera environ 12 000 logements dont à peu près la moitié sera à prix modéré. Depuis 2022, un contrat-cadre conclu entre l’Office fédéral du logement (OFL), les coopératives d’habitation suisses et les CFF régit les baux en droit de superficie. Cela permet de conclure des contrats de superficie avec des maîtres d’ouvrage d’utilité publique plus simplement et plus rapidement.

Que pouvez-vous nous dire de la participation? Quel est son impact sur la culture du bâti?

La population a de plus en plus son mot à dire dans les activités de planification et de construction. Grâce à cette implication et cette participation, la culture du bâti gagne en importance. La société commence à s’intéresser à la qualité de son cadre de vie. L’identité du lieu est également un élément qui compte. Prendre en considération le bâti existant et concevoir son développement avec soin est donc crucial à nos yeux pour assurer une culture du bâti de qualité. Cette vision s’applique tant aux gares comme cartes de visite des CFF et qu’aux sites environnants.

Pour finir, quelques mots sur le développement durable: comment est-il intégré au développement des sites?

Pour nous, la notion de développement durable revêt un sens écologique, économique et de société. Elle place l’individu et ses besoins au centre de toute considération pour faire des villes des lieux plus accueillants et plus intelligents. Nous mettons également l’accent sur la protection du climat, les économies d’énergie et la construction durable. L’objectif déclaré des CFF est d’atteindre la neutralité climatique d’ici à 2030 grâce à la réduction des émissions de CO₂. L’économie circulaire, ou la construction circulaire qui consiste à réutiliser des matériaux existants, ne cesse de gagner en importance. Et, bien sûr, nous entendons promouvoir l’accès aux trains et augmenter ainsi la part modale des transports publics.