Herausforderung Innenentwicklung mit Qualität.
Wie entwickelt die SBB ihre Areale an zentralen Lagen? Wie geht sie mit ihrer Verantwortung um? Was bedeutet dies im Hinblick auf die angestrebte hohe Baukultur? Dies nur einige Fragen, zu denen Susanne Zenker, Leiterin SBB Immobilien Development im Interview Stellung nimmt.
SBB Immobilien ist Teil der integrierten Bahn und umfasst die Portfolios Bahnhöfe, Anlage- und Betriebsobjekte. Die Erträge, die SBB Immobilien erwirtschaftet, bleiben zu 100 Prozent im Bahnsystem. Im Fokus – besonders auch der Öffentlichkeit – sind die Areale im Bahnhofsumfeld. Im Gespräch erläutert Susanne Zenker, was dies bedeutet.
Nach welchen Kriterien entwickelt die SBB ihre Areale?
Ziel unserer Arealentwicklungen ist es, Lebensräume zu schaffen, die Akzeptanz finden und in denen sich die Menschen wohlfühlen. Gleichzeitig geht es in den Städten um eine qualitätsvolle Innenentwicklung, die auch für kommende Generationen nachhaltig ist. Dies bedingt eine ausgewogene Mischung von baulicher Dichte, Frei- und Grünräumen sowie flexible Nutzungskonzepte, vor allem auch in den Erdgeschossen, um den öffentlichen Raum zu beleben. Deshalb gehen wir die Planung prozessorientiert, partnerschaftlich und partizipativ an.
Was heisst das konkret?
Bei unseren Arealentwicklungen werden die relevanten Akteur:innen von Anfang an in den Planungsprozess einbezogen. Dieser umfasst sechs Stufen: Machbarkeitsstudie, städtebauliche Studie, Sondernutzungsplan, Projektwettbewerb, Projektierung und Errichtung. Wesentlich ist dabei insbesondere der kontinuierliche Dialog mit Städten, Kantonen, Gemeinden und der Öffentlichkeit. Wir sind uns der Verantwortung bewusst. In enger Zusammenarbeit mit Behörden, unter Einbezug der Bevölkerung und mittels mehrstufiger Wettbewerbsverfahren stellen wir sicher, dass alle Areale mit hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität entwickelt werden.
Mit den Immobilienentwicklungen müssen ja auch Vorgaben vom Bund, dem Eigner der SBB, erfüllt werden – wie sehen diese aus?
Der Bund fordert die SBB zur städtebaulichen Entwicklung von Arealen auf, die sie nicht mehr für den Bahnbetrieb benötigt – und zwar mit einem unternehmerischen Ansatz. Das Ziel sind langfristig wiederkehrende Erträge. Diese bleiben im Bahnsystem und entlasten Bahnkundinnen, Steuerzahlende und die öffentliche Hand. Voraussetzung hierfür ist ein ausgewogenes Immobilienportfolio. Im Wohnungsbau beispielsweise ein Segmentmix aus preisgünstig respektive gemeinnützig und Markt. Dies auch zur Schaffung von vielfältigen und lebendigen Quartieren. Die SBB strebt deshalb an, knapp die Hälfte ihrer Wohnungen preisgünstig anzubieten – entweder über eigene Wohnungen oder über die Abgabe im Baurecht.
«Strebt an» heisst, dass es um ein Zielbild geht, oder?
Ja. Es ist eine Gesamtsicht, keine Sicht auf jedes einzelne Projekt. Der angestrebte Anteil preisgünstiger Wohnungen im SBB-Portfolio bezieht sich auf das Total von rund 12‘000 Wohnungen im Jahr 2037. Seit 2022 regelt auch ein Rahmenvertrag mit dem Bundesamt für Wohnungswesen (BWO), Wohnbaugenossenschaften Schweiz und SBB die Abgabe von Land im Baurecht. Auf dessen Basis können Baurechtsverträge mit gemeinnützigen Wohnbauträgern einfacher und schneller umgesetzt werden.
Thema Mitwirkung: Welchen Einfluss hat die Mitwirkung auf die Baukultur?
Aufgrund der zunehmenden Einbindung respektive Mitwirkung der Bevölkerung in Bau- und Planungsaufgaben gewinnt Baukultur an Bedeutung. Die Gesellschaft beginnt sich für die Qualität der gestalteten Umwelt zu interessieren. Dazu gehört auch die Identität des Ortes. Deshalb ist der sorgfältige Umgang mit der bestehenden Bausubstanz und deren Weiterentwicklung auch Teil unseres Verständnisses von hoher Baukultur. Das gilt für die Bahnhöfe als Visitenkarte der SBB genauso wie für Areale im Bahnhofsumfeld.
Noch ein Wort zur Nachhaltigkeit: Wie kommt sie bei den Arealentwicklungen zum Tragen?
Wir verstehen Nachhaltigkeit im ökologischen, ökonomischen und gesellschaftlichen Sinn. Diese stellt den Menschen und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt, um Städte lebenswerter und smarter zu machen. Weitere Schwerpunkte setzen wir beim Klimaschutz, Energiesparen und nachhaltigen Bauen. Erklärtes Ziel der SBB ist die Klimaneutralität bis 2030 dank Reduktion der CO2-Emmissionen. Immer wichtiger wird auch die Kreislaufwirtschaft, also das zirkuläre Bauen unter Wiederverwenden von Materialien. Und selbstverständlich wollen wir den Zugang zur Bahn fördern und so den Modalsplit zugunsten des ÖV erhöhen.
